Ринок землі в Україні під час війни: хто купує та яка ціна

Як може змінитись вартість сільгоспземлі після вступу України до ЄС, хто інвестує у землю під час війни, скільки продали угідь з початку року, як виросла ціна і у якій області купують найдорожче.

Про це йдеться у статті видання БізнесЦензор.

Продаж

За даними дослідження “Земельний ринок в Україні”, що провели фахівці Kyiv School of Economics, з початку 2023 року середньозважена ціна ділянок зросла на 10,4% у національній валюті до 38,5 тис грн за гектар станом на вересень.

В першому кварталі 2023 року середньозважена ціна становила 34,8 тис. грн/га, а в другому – 36,4 тис. грн/га.

Проте, за словами одного з співавторів дослідження Романа Нейтера, експерта з аграрної та земельної політик Kyiv School of Economics, якщо вартість землі скоригувати на рівень інфляції в Україні (Б.Ц. – у жовтні НБУ поліпшив прогноз інфляції на кінець 2023 року з 10,6% до 5,8%) та порівнювати у доларах США, ціна українських угідь до повномасштабного вторгнення була вище ніж тепер. Тоді вона складала в середньому $1140/га, або 41 678 грн за курсом встановленим НБУ на кінець вересня.

З іншого боку, зараз середньозважена вартість ділянки орієнтовно дорівнює ціні оренди землі за 3,5 роки, що може свідчити про те, що офіційні ціни контрактів занижені та не відображають реальної ринкової вартості ділянок.

Тим більше, що значна кількість угод відбувається за ціною, що дорівнює нормативній грошовій оцінці (НГО) – мінімально допустимій вартості для колишніх підмораторних земель. У вересні 2023 року 58,5% угод були укладені за ціною, що не перевищувала НГО більше ніж на 2%.

Загалом, з серпня 2021 року, коли стартував продаж сільгоспземлі для фізосіб-українців, громадяни уклали 172,8 тис договорів на купівлю-продаж землі сукупною площею майже 380,5 тис га – це близько 0,92% площі всіх сільгоспугідь України в кордонах 1991 року або 1,08% сільгоспземель на підконтрольних Україні територіях станом на вересень 2023 року.

Оренда

В Україні у комунальній власності перебувають більше 5 млн га угідь. У оренді знаходяться 3857 ділянок загальною площею 34,6 тис га, що щорічно приносить громадам дохід у 325,8 млн грн.

Орендують комунальну землю через участь у електронних аукціонах на платформі Prozorro.Продажі.

З початку року ціна оренди в Україні знижується: середньозважена ціна на торгах у першому кварталі року становила 8,9 тис грн/га, у другому – 8,2 тис грн/га, у третьому – 7,4 тис грн/га.

Автори дослідження припускають, що здешевлення відбувається через погіршення фінансового становища сільгоспвиробників, падіння внутрішніх цін на основну сільгосппродукцію. Станом на вересень середньозважена ціна оренди комунальних земель становила 7,8 тис. грн за гектар.

Вона на 32% нижча ніж була до початку повномасштабного вторгнення, коли оренда в середньому коштувала 11,5 тис грн/га.

Географія цін – де платять найбільше?

За даними Держгеокадастру, з першого липня 2021 року по 28 вересня 2023 року найвищі ціни на продаж земельних ділянок спостерігаються в Івано-Франківській, Львівській, Луцький та Тернопільській областях, на Київщині та Полтавщині. Найнижчі – на територіях, охоплених бойовими діями, а також у прифронтових областях.

Область	Середня вартість землі у грн за га
Івано-Франківська	71 976
Львівська	58 004
Київська	48 687
Чернівецька	47 364
Тернопільська	47 085
Хмельницька	40 971
Закарпатська	40 715
Полтавська	40 703
Черкаська	39 747
Вінницька	39 018
Рівненська	37 959
Харківська	33 868
Житомирська	33 535
Волинська	33 472
Кіровоградська	33 432
Чернігівська	31 754
Одеська	31 714
Дніпропетровська	31 173
Донецька	31 081
Сумська	31 008
Миколаївська	31 005
Херсонська	30 899
Запорізька	25 735
Луганська	__

За словами Романа Нейтера, більш високу вартість сільгоспугідь у Івано-Франківській області можна пояснити невеликими площами ділянок (до 1 га), що там пропонуються. В той же час вартість оформлення землі незалежно від її площі лишається сталою – 12-15 тис грн, що врешті суттєво впливає на ціну невеликих ділянок.

Хто купує землю

Серед покупців земельних ділянок переважають чоловіки – від 70% до 80% серед загальної кількості покупців. Процентне співвідношення чоловіків до жінок серед інвесторів є вищим, ніж серед фізичних осіб та ФОПів, які придбали землю для власного сільгоспвиробництва.

Здебільшого інвестор у сільгоспземлю – це чоловік до 40-44 років, переважно одружений, що займається підприємницькою діяльністю або зайнятий в ІТ сфері.

Скільки купили угідь з початку року

У третьому квартал 2023 року відбулося 21,4 тис трансакцій, що стосувались площі у 43,5 тис га. У другому – 21,4 тис угод на 44 тис га, у першому – 15,7 тис угод на 32 тис га. Тобто загалом мова йде про площі близько 119,5 тис га.

Як може згодом змінитись вартість української землі?

До січня 2024 року купувати угіддя могли лише фізособи-українці, яким дозволялось набувати у власність не більше 100 га “в одні руки”. Це певним чином стримувало ринок. З нового року купувати землю зможуть і юрособи, зареєстровані в Україні.

Проте, за словами Романа Нейтера, не варто очікувати різкого, кратного зростання цін. На вартість ділянки зараз впливатиме те, скільки аграрій зможе на ній заробити, враховуючи внутрішні ціни на сільгосппродукцію та ускладнення логістики.

Навіть за умов майбутнього вступу України до ЄС, зараз складно прогнозувати зростання цін на землю, порівнювати з ринком землі у сусідів України- членів Євросоюзу, бо незрозуміло на яких умовах країна набуде членство.

Наприклад, на теренах Євросоюзу діє загальна для всіх країн підтримка сільгоспвиробників, Common agricultural policy, що передбачає певні платежі власникові щорічно за кожен гектар угідь, безвідносно до того, чи перебуває ця земля у виробництві продовольства чи ні.

В середньому власник отримує щорічно платіж у 250 євро, що капіталізується у вартість землі. Враховуючи великі обсяги сільгоспугідь в Україні, малоймовірно, що така підтримка буде передбачена для України.

В Україні 31,1 млн га сільгоспземлі знаходиться у приватній власності. Загалом у країні, станом на 2017 рік, нараховувалось 41,4 млн га сільгоспземель.